Acord de publicare
Termenii de mai jos vor avea urmatoarele semnificatii:
Prin Serviciu sau Sistem sau MLS intelegem Serviciul de Listare Multipla - MLS. Se mai poate intelege, in functie de context, fie adresa de web a serviciului: www.mls.org.ro, fie ABI prin Comisia MLS.
Agentul/Brokerul imobiliar inregistrat in MLS.
Staful de conducere al Serviciului aflat sub autoritatea ABI. Comisia stabileste regulile de functionare ale sistemului, mediaza si arbitreaza conflictele aparute intre membri, stabileste masuri aplicabile membrilor MLS.
Entitate juridica care se angajeaza din punct de vedere legal in relatia contractuala cu un client, sub umbrela careia fiecare membru isi desfasoara activitatea, indiferent de forma de colaborare dintre Broker si Agentie.
Membru MLS care Publica un Listing. Brokerul de listing reprezinta proprietarul. Cand este folosit simplu, doar Broker sau Agent, termenul de refera la Brokerul sau Agentul de listing.
Membru MLS care colaboreaza si contribuie direct la realizarea unei tranzactii.
Oferta de vanzare a unei proprietati imobiliare publicata de un membru MLS.
Inseamna informatiile legate de proprietatile imobiliare listate, active sau nu, inclusiv datele referitoare la Membri, introduse in MLS. MLS este proprietarul Bazei de Date.
Atunci cand este utilizat, termenul Vanzator este interpretat ca incluzand toate persoanele fizice sau juridice care impreuna detin proprietatea imobiliara. In plus, atunci cand este utilizat in prezentul Acord, termenul Vanzator include si sensul de Locator.
Atunci cand este utilizat, termenul Cumparator este interpretat ca incluzand toate persoanele fizice sau juridice care impreuna cumpara o proprietate imobiliara. Atunci cand este utilizat in prezentul Acord, termenul Cumparator include si sensul de Locatar.
Orice Vanzator sau Cumparator angrenat intr-o relatie contractuala de prestari servicii imobiliare cu un membru MLS.
Orice potential client, vanzator sau cumparator.
Reprezinta contractul de prestari servicii incheiat de Brokerul de listare cu Vanzatorul, prin care Brokerul are dreptul sa se ocupe de vanzarea proprietatii si sa puna proprietatea pe piata.
Acordul scris de colaborare intre doi brokeri (Agentia de listing si Co-brokerul) prin care se stabilesc conditiile specifice de impartire si plata a comisionului. Comisionul platit Co-brokerului nu poate fi mai mic decat comisionul anuntat public in MLS din momentul vizionarii.
Insemna orice fotografie, schita sau alta imagine a Proprietatii Listate sau referitoare la aceasta, in orice format, incluzand tururile virtuale sau imagini video.
Analiza Comparativa de Piata.
a) MLS are ca scop incurajarea colaborarii dintre brokerii si agentii imobiliari si din acest motiv sunt acceptate in Sistem numai listinguri oferite la colaborare.
b) Serviciul nu cere dovada existentei unui contract de listing. Totusi, Brokerul se obliga sa puna la dispozitia Serviciului o varianta anonimizata a contractului de listing, atunci cand Serviciul o solicita.
c) Serviciul nu reglementeaza tipul de contracte de listing incheiate intre Membrii MLS si Clientii acestora. Aceasta nu inseamna ca Serviciul este obligat sa accepte orice fel de Listing. Serviciul va refuza sa accepte Listinguri pentru care Membrii nu pot face dovada (atunci cand este cazul) ca reprezinta Vanzatorul. De asemenea Serviciul va refuza sa accepte Listinguri pentru care Brokerul de listing refuza colaborarea.
d) Se recomanda semnarea de contracte de listing in urmatoarea ordine:
1. Contracte de Reprezentare. Vanzatorul este reprezentat de un singur agent, agentul este platit doar de vânzător, agentul nu are dreptul sa incaseze comision de la cumparator.
2. Contracte de Exclusivitate. Vanzatorul iși alege un singur agent, agentul este plătit de vânzător, dar poate incasa un comision si de la cumpărător.
3. Contracte de Intermediere. Vanzatorul lucrează cu unul sau mai mulți agenți, agenții încasează comision de la una sau de la ambele părți din tranzacție. Sistemul nu exclude posibilitatea colaborarii intre Brokeri pe baza contractelor de intermediere, dar este in interesul tuturor partilor implicate intr-o tranzactie ca acestea sa fie evitate pe cat posibil.
e) Se recomanda semnarea de contracte de listing standardizate.
f) Serviciul nu impune, nu recomanda si nu sugereaza rate fixe de comision percepute de catre Membri in relatia acestora cu Vanzatorii.
g) Serviciul nu impune praguri de comision oferite de agentii de listing pentru Co-brokeri.
h) Clauzele speciale, conditiile suspensive si exceptiile sau alte conditionari de plata a comisionului, trebuie evidentiate in mod expres la listarea proprietatilor si in contractul de co-brokeraj.
i) Membrii MLS trebuie sa faca tot posibilul pentru a se asigura ca un listing nu este in Sistem cu status Activ, Draft, Rezervat sau Retras Temporar, publicat de catre un alt Membru. Disputele cu privire la dreptul de listare se rezolva direct de catre membrii implicati sau sunt arbitrate de Comisia MLS.
a. Actualizarea Statusului
Statusul listingurilor se actualizeaza in MLS in maxim 24h de la schimbare.
b. Activ - Gata de vanzare
Listingurile proprietatilor curente, la vanzare, pentru care Membrul a fost imputernicit de catre Vanzator sa oferteze proprietatea, sa organizeze vizionari ale proprietatii si sa prezinte Vanzatorului Ofertele de Cumparare.
Pentru proprietatea Activa nu a fost acceptata nici o Oferta de cumparare si nu se afla in vigoare o promisiune de Vanzare-Cumparare.
c. Draft
Listingurile de proprietati pentru care nu s-a finalizat prezentarea/parametrarea tuturor informatiilor utile pentru promovarea listingului si inceperea colaborarii cu ceilalti Membri in vederea vanzarii. De asemenea listingurile dezactivate de Sistem in vederea actualizarii informatiilor, vor avea statusul Draft.
d. Rezervat - Pre-contract sau Vanzare in asteptare
Listingurile de proprietati pentru care s-a semnat un pre-contract de Vanzare-Cumparare sau Listingurile pentru care Vanzatorii au solicitat Brokerului
e. Vandut
Listingurile de proprietati pentru care a avut loc tranzactia dintre Vanzator si Cumparator.
f. Expirat
Listingurile pentru care perioada stabilita de comun acord de Membru si Vanzator pentru Contractul de Listing a expirat.
g. Retras Temporar
Listingurile de proprietati pentru care Vanzatorul si Membrul au hotarat:
sa suspende temporar ofertarea la Vanzare a proprietatii, sau
sa suspende temporar organizarea de vizionari pentru proprietate.
h. Anulat
Listingurile de proprietati pentru care Contractul de Listing incheiat intre Membru si Vanzator a fost reziliat inaintea datei de expirare stabilite de comun acord.
Listingurile publicate in Sistem trebuie sa contina toate detaliile despre proprietatile adaugate. Pentru a asigura integritatea si validitatea informatiilor din MLS, Serviciul poate solicita Membrilor sa furnizeze informatii scrise si documente cu privire la Listinguri.
a. Nu este necesar Numele Vanzatorului sau datele de contact ale acestuia.
b. Comisionul Co-brokerului trebuie specificat. Valoarea acestuia este la latitudinea agentului de listing. Comisionul oferit la colaborare poate sa fie 0%.
c. Membrii MLS trebuie sa se asigure ca detin dreptul sau au acordul pentru a folosi Imaginile aferente fiecarui listing.
d. Este recomandat, dar nu obligatoriu, ca Listingurile adaugate in Sistem sa includa Adresa Proprietatii si localizarea exacta pe harta.
e. Este recomandat, dar nu obligatoriu, sa se incarce in sistem documentele suport pentru proprietate, de exemplu cadastrul sau o fisa pdf de prezentare.
f. Conditii speciale de Vanzare. Detaliile sau Clauzele speciale de Vanzare care pot duce la diminuarea comisionului Co-brokerului, vor fi introduse in rubrica Mentiuni, rubrica special destinata pentru asemnea situatii si Co-brokerii trebuie informati inca de la inceput. Daca exista asemenea mentiuni, atunci acestea sunt obligatorii.
g. Acordul de promovare libera. Un listing MLS nu poate fi promovat la liber (publicitate pe site-urile de profil) de catre un Co-Broker, decat cu acordul prealabil al Brokerului de listing. Fac exceptie de la aceasta regula publicitatea pe site-ul propriu al agentului/brokerului sau promovarea directa catre clientii proprii.
a. Atunci cand listeaza o proprietate oferita la colaborare, Brokerul de listing poate face o oferta de remunerare catre ceilalti Membrii MLS. Valoarea comisionului oferit pentru Co-broker ramane la latitudinea Brokerului de listing.
b. Remuneratia specificata in listing va aparea intr-una din cele doua forme acceptate:
· prin afisarea unui procent din pretul net de vanzare (net = fara TVA, atunci cand este cazul)
· prin afisarea unei sume in valoare absoluta exprimata in euro, cu tot cu TVA (daca este cazul)
c. Agentul de listing nu este obligat sa dezvaluie suma comisionului total negociat prin contractul de listing. Serviciul nu va dezvalui in nici un fel comisionul total negociat intre Vanzator si Brokerul de listing. Exceptie fac partile implicate intr-un proces de arbitraj intre Membri.
d. Agentia de listing poate sa modifice remuneratia oferita celorlalti Membri MLS, dar modificarile nu sunt retroactive si nu afecteaza contractele de co-brokeraj deja executate.
e. Serviciul nu va stabili nici o regula/prag privind modul de impartire a comisioanelor intre Membri. Aceasta va ramane responsabilitatea exclusiva a Agentiei de listing.
a) Modificarile Listingului
Orice schimbare de status, schimbare a pretului de listing sau a comisionului co-brokerului va fi operata in Sistem in termen de 24 de ore de la aparitia schimbarii.
b) Retragerea Listingului
Listingurile de proprietati pot fi retrase din MLS de catre Agentia de listing in orice moment. Conditia obligatorie este sa-si indeplineasca obligatiile scadente asumate catre Co-brokerii colaboratori, daca este cazul.
Vanzatorii au dreptul sa solicite unilateral MLS-ului retragerea unui listing fara acordul Agentului de listing, atunci cand pot sa dovedeasca cu documente ca relatia cu Agentia de listing a incetat.
c) Editarea Listingurilor
Serviciul nu are dreptul sa editeze datele de listing introduse de Membrii MLS (exceptand greselile evidente), dar poate solicita modificarea acestora sau poate retrage listingul in mod justificat (schimbarea statusului in Draft).
d) Transparenta Ofertelor
In afara unui motiv bine intemeiat, Brokerul de Listing trebuie sa faca demersurile pentru prezentarea Ofertei scrise de cumparare catre Vanzator cat mai repede posibil.
e) Comisia MLS
Serviciul va lua in considerare toate reclamatiile scrise primite de la Membri cu privire la incalcarea oricarui Acord sau a Codului Etic.
Sanctiunile posibile sunt: avertismentul privat scris, avertismentul public, retragerea sau restrangerea drepturilor si/sau alte sanctiuni posibile conform legislatiei in vigoare.
Brokerul de listing se supune deciziilor Comisiei MLS.
Membrii MLS vor participa periodic la un training MLS (seminar sau webinar) si isi asuma ca au inteles sensul si spiritul acestui Acord.
Membrii MLS exonereaza Serviciul de orice fel de responsabilitate pentru eventuale prejudicii si daune directe sau indirecte cauzate de activitatea celorlalti Membri MLS, sau legate de serviciile MLS, caracteristicile Serviciului oferite Membrilor, inclusiv legate de deciziile Consiliului MLS.
Orice modificare a prezentului Acord va fi notificata de Sistem tuturor membrilor MLS.